Rapport fra Arbeidsgruppen for Odd Fellow Seniorboliger

Oslo 25.januar 2018

Rapport fra Arbeidsgruppen for Odd Fellow Seniorboliger (OFS)
nedsatt av SU på vegne av eierne av Stortingsgaten 28 AS (Stg28AS)

Bakgrunn
I den senere tid har det i ulike sammenhenger vært ført diskusjoner om hva OFS er og hva det bør være i fremtiden. Det har også vært gitt uttrykk for et savn av engasjement fra logene som eier eiendommene på Kringsjå. SU ble derfor på Eiermøtet i Stg28AS 21.04.2017 bedt om å velge en arbeidsgruppe som skulle komme med innspill på hva logene som eiere vil med OFS. Arbeidsgruppen skulle ha medlemmer fra de loger som er aksjonærer i Stg28AS.
Arbeidsgruppen ble valgt på SU-møte 07.06.2017. Suppleringsvalg etter at en deltager trakk seg, ble gjennomført på SU-møte 12.09.2017.
Arbeidsgruppen har sett på seg selv som utnevnt av Eiermøtet. At den ble valgt via SU, var kun en praktisk måte å få den etablert på. Rapporten skal således oversendes fra SU til Eiermøtet (alle aksjonærer i Stg28AS) uten realitetsbehandling da SU ikke er noen part i Stg28AS.
Gruppen har hatt følgende sammensetning:

Eiendommene på Kringsjå
Eiendommene på Kringsjå består av de tre bygningene Folke Bernadottes vei (FB) 41, 43, 45. Av disse utgjør FB 43 og 45 OFS. Det er en forutsetning at alle som tildeles leilighet i OFS har boevne og kan klare seg selv. FB 41 (det tidligere sykehjemmet) er i dag et hybelbygg som i sin helhet er leiet ut til et selskap som drifter det helt uavhengig av OFS. Det ble bygget som et pleiehjem med fortrinnsrett for Odd Fellow medlemmer som ble godkjent av Oslo kommune som pleiepasienter. Da FB 45 ble bygget, ble de fleste leilighetene leid ut til betjeningen på pleiehjemmet. FB45 har hele tiden vært eid av Stg28AS.

Eiendommene kom inn i Stg28AS gjennom en fusjon I .januar 1988 mellom de to selskapene Odd Fellow Hjemmet (forløperen for dagens OFS) og Stg28AS. Siden den tid har Stg28AS vært den formelle eier av hele bygningsmassen.

Med dette som bakgrunn har arbeidsgruppen funnet det riktig å behandle FB43/45 som en enhet og FB4 l som en separat sak.

Alternativer for OFS; FB43/45
Arbeidsgruppen har sett på følgende alternativer for hva logene kan gjøre med OFS:
1. OFS driftes som i dag, som en integrert del av Stg28AS.
2. OFS overføres til et datterselskap av Stg28AS.
3. OFS overføres til eget AS på lik linje med Stg28AS.
4. OFS overføres til en stiftelse, logene engasjerer seg fortsatt.
5. OFS selges. (Alle tre eiendommene på Kringsjå selges.)

1. OFS driftes som i dag, som en integrert del av Stg28AS.
Av alle alternativer hvor logene fortsatt er engasjert, er dette det arbeidsgruppen antar er det rimeligste hva angår administrasjons- og vedlikeholdskostnader samt finansiering av større arbeider for OFS. Det er stordriftsfordeler her.
Å utarbeide en økonomisk oversikt for OFS isolert vil koste litt ekstra.

2. OFS overføres til et datterselskap av Ste28AS (OFS/AS).
Sammenlignet med alternativ 1 vil administrasjonskostnadene bli noe større. Det påløper kostnader for egen revisjon, for egen bokføring (som dog gir meget god økonomisk oversikt for OFS), samt kostnader ved å ha eget styre.
Det siste har en positiv side ved at dette styret kun skal håndtere OFS/AS. Styret i Stg28AS frigjøres i stor grad fra arbeidet med OFS. For ønskelig og nødvendig koordinering mellom selskapene bør styret i Stg28AS være representert i styret for OFS/ AS. Det utarbeides vedtekter for fremtidig drift.
Logene må stille med kandidater til to styrer, både til Stg28AS og til OFS/AS.
En slik fisjonering er anbefalt av konsulentselskapet PWC som har utredet saken på oppdrag fra styret i Stg28AS.

3. OFS overfores til eget AS på lik linje med Stg28AS.
Dette alternativet dekobler sammenhengen mellom OFS og Stg28AS. OFS må klare seg helt alene. Arbeidsgruppen anser det som praktisk at administrasjonen i Stg28AS er involvert i administrasjonen av OFS, men det må i så fall skje på helt forretningsmessige betingelser. Sammenlignet med de to første alternativer vil alle kostnader bli større.
Styrene i OFS og Stg28AS blir separate og uavhengige. Logene må stille med kandidater til begge.

4. OFS overfores til en stiftelse, logene cngasiercr seg fortsatt.
Stiftelser er tyngre å styre enn aksjeselskaper. Det er også meget vanskelig å gjøre noen som helst endringer av fundamental karakter på et senere tidspunkt da stiftelser er underlagt Stiftelsestilsynet og Stiftelsesloven. Sistnevnte begrenser logenes innflytelse, dog er valg av styre noe logene kan få vedtektsfestet.
OFS som stiftelse vil bli helt dekoblet fra Stg28AS og må klare seg på egen hånd i alle sammenhenger.
Det økonomiske oppgjøret mellom logene og en eventuell stiftelse ved etableringen må drøftes nærmere. Her er det flere mulige løsninger som må utredes hvis alternativet skulle bli aktuelt.

5. OFS selees. (Alle tre eiendommene på Krinesiå selges.)
Dette frigjør logene og Stg28AS fra alt som har med OFS å gjøre. Det er det enkleste alternativ sett fra logenes side.
Pengene fra salget kan brukes på humanitære oppgaver og/eller bidra til rehabiliteringen av Stg28. Dette kommer indirekte alle logemedlemmer til gode.

Arbeidsgruppens anbefaling angående OFS; FB43/45
Arbeidsgruppen har drøftet alle alternativene som er listet opp. Som antydet ovenfor er de økonomiske kostnader noe forskjellig for alternativene. Gruppen har ikke gått inn på konkretisering av disse forskjeller. Det gjøres i andre utredninger styret i Stg28AS har satt i gang. Gruppen antar at forskjellene ikke er større enn at andre grunner en omkostningene bør være avgjørende for valg av alternativ.

Det er ingen prioritert oppgave for logene å være engasjert i eiendomsdrift for boligutleie, det være seg for medlemmer eller andre. Slik sett vil alternativ 5, å selge alle eiendommene på Kringsjå, være det enkleste valg.
Imidlertid, den måte OFS i sin tid ble etablert og finansiert på gjør at gruppen ikke synes det er riktig at logene trekker seg ut. Tanken bak etableringen av OFS var å gi eldre søstre og brødre gode og rimelige leiligheter. Ved fortsatt å eie OFS borger vi for at denne målsetning og Odd Fellow ordenens ånd og etiske holdninger også fremover vil ligge til grunn for driften. Gruppen har dessuten bragt i erfaring at mange beboere føler det trygt at logene eier OFS.

Arbeidsgruppen er således enig om å anbefale at logene går inn for alternativ 2, hvor OFS overføres til et eget aksjeselskap som et datterselskap av Stg28AS.

Formålet må være å drive boligene så rimelig og forsvarlig som mulig med et nullresultat sett over tid. Som et separat selskap må man føre eget regnskap over driften, noe som har vært etterlyst av beboerne. Som datterselskap gir det dessuten fordeler i form av mulig samdrift med eiendommen i Stortingsgaten 28, både administrativt og vedlikeholdsmessig.

Det er forskjell på eiendomsdrift av en forretningsgård med fortjeneste som formål og et hjem for eldre som over tid skal gå i null. Som datterselskap vil OFS få et eget styre som kun skal konsentrere seg om OFS. For ønskelig og nødvendig koordinering mellom selskapene foreslår arbeidsgruppen at styret i Stg28AS er representert i styret for OFS/ AS. Minst ett medlem av styret i OFS/AS velges utenom styremedlemmene i Stg28AS.
Gruppen er delt i synet på om beboerne bør sikres et fullverdig styremedlem. Det er gode argumenter både for og mot dette. Gruppen er dog samstemt om at beboerne som minimum bør ha en representant som får møte- og talerett i styret.
Arbeidsgruppen er av den mening at driften av FB43/45, inklusive nødvendig bygningsmessig vedlikehold, over tid skal dekkes av husleien beboerne betaler. Det ligger ingen forpliktelser på logene om noen form for økonomisk bistand til OFS.

Arbeidsgruppen har også sett på «Retningslinjer for tildeling av leilighet i Odd Fellow Senior­boliger». Uten å ha behandlet disse i detalj, vil gruppen foreslå at retningslinjene tar inn at beboere som i fremtiden blir tildelt leilighet må forplikte seg til å registrere boligen som sin primærbolig i Folkeregisteret.
Tildeling skjer etter en ansiennitetsordning. Det er mange forhold det skal tas hensyn til. Etter å ha diskutert ordningen uten å konkludere, vil gruppen foreslå at administrasjonen i Stg28AS fremmer et revidert forslag til ordning som både er lett å forstå og greit å administrere.

Sykehjemmet FB41
Det har under arbeidet fremkommet spørsmål om relasjonen mellom OFS og bygningen FB41, det tidligere sykehjemmet. Arbeidsgruppen har derfor funnet det riktig å kommentere dette

Inntil fusjonen med Stg28AS var FB41 en del av Odd Fellow Hjemmet (forløperen for dagens OFS). FB41 hadde eget styre. FB41 ble bygget som et sykehjem, fortrinnsvis for beboere på Odd Fellow Hjemmet som ikke kunne klare seg selv, men som trengte pleie.
f 841 ble finansiert i markedet med lån garantert av Oslo kommune, samt med gaver fra flere loger og byggmester Nils Stiansen. Odd Fellow Hjemmet var låntager og byggherre. I tillegg til at det var egne styrende organer for FB41, var økonomien hele tiden skilt fra FB43/45. Lånet ble betjent via driften av sykehjemmet, altså indirekte av Oslo kommune. Driften av FB43/45 bidro ikke, dvs. husleiene fra OFS-beboere gikk ikke, hverken direkte eller indirekte, til byggingen eller driften av FB4 l. Det var og er således ingen annen organisatorisk sammenheng mellom OFS og FB4 l enn at begge hadde og har samme eier. I dag er eieren Stg28AS, dvs. indirekte alle Oslo-loger.
Ut fra ovenstående mener arbeidsgruppens flertall (5) at FB41 ikke skal tas med inn i det foreslåtte datterselskap for OFS. Gruppens mindretall ( l) mener at FB41 skal tilhøre OFS/ AS.

Arbeidsgruppen er kjent med at styret i Stg28AS utreder fremtiden til f 841. Gruppen mener at salg av FB41 isolert ikke bør skje da bygningsmassen på Kringsjå er tett sammenbygd. En utskillelse av FB41 til en annen eier kan åpne for uønskede konflikter i fremtiden. Det vil også kunne føre til en verdiforringelse av de gjenværende eiendommer.

Som et innspill til vurderingene av hva som bør skje med FB4 l, vil gruppen foreslå at det vurderes å tilby hybler til studenter fra hele landet som er barn av Odd Fellow medlemmer.

I tillegg vil gruppen bemerke at driften av FB4 l uansett må være slik at den ikke er til sjenanse for beboerne i OFS.

Oppsummering

Oslo 25 .januar 2018